激励措施或在酝酿之中…

昨天，国务院常务会议隆重召开，提到一项重要内容：研究推出稳定房地产和促进就业增收的政策。这几句话的意义深远，想要真正理解其内涵，需要结合当前的具体背景。那么现在的背景是什么呢？内部来看，三季度即将结束，四季度即将开始。前三个季度的平均GDP增速，距离年度目标相对较远。股市徘徊在3800点附近，消费市场依然低迷，房地产市场也显得疲弱。尽管科技领域取得了多项突破，然而这些成果并未能覆盖庞大的就业人口。外部环境同样复杂，全球地缘政治格局动荡不安，美国持续加息，油价高企，外需呈现下降趋势。唯有中美签署的八项共识和贸易战缓解，以及人民币升值，带来了一些积极的改变，为货币政策的操作提供了一定空间。从总体来看，内外部挑战艰巨，因此此次国常会承载的议题尤为重要，是年内一场具有关键意义的决策会议。

那接下来我们应如何应对呢？会议明确基调是加强宏观政策的逆周期调节，加大存量和增量的双轮驱动。计划推出一系列切实可行的增量政策，而不仅仅依赖于现有政策，以冲刺全年经济目标。存量方面：要加速各种债券的发行，推进“十四五”规划中六项重大工程的开工，改造老旧水库和粮库，同时实施扩投资和促进消费的贴息政策。增量措施方面：财政部门将优化地方债的使用，以及调整财政支出；货币政策则会适时调整相关工具，增加科创、农业小微企业的贷款支持和再贷款额度。

此次会议重点关注房地产市场及促进就业增收的政策，这一表述引起市场的广泛关注，也突显了国常会对房地产问题的重视。这背后的原因显而易见。此前的策略是试图通过股权市场来吸引财富，从而刺激消费，国家也加大了对科技板块的投资力度。然而在尝试中发现，实施效果不尽如人意。根本问题在于，市场推动消费的前提是大部分人手中拥有增值资产，而之前的这个资产通常是房地产。随着房价稳定上涨，民众消费意愿增强，敢于贷款消费。反观股市，许多普通投资者并不参与股市交易，虽然指数上涨，他们的个人账户并未受益，因此消费信心受到压制。

更进一步说，科技领域的进步虽然是国家发展之路，但由于其高门槛，普通人很难参与其中。科技能够提升效率，创造高端岗位，但最终所带来的收益却并未能惠及社会的广大群众。因此，股市的繁荣只为少数人带来红利，而这些红利无法支撑大规模的消费。而房地产则不同，其相关产业链条过长，涉及土地、地方财政、新房及二手房等，衍生出的产业可为无数中小商户提供生计。房地产市场一旦疲弱，影响则会波及整个系统：地产企业和上下游的回款难，土地出让金下降，导致财政收入紧缩，进而影响到居民信贷意愿，经济的活力也随之下降。

总而言之，科技作用于加法，地产则影响减法，二者相较，减法的效果显然更为显著，整个经济便会面临压力。因此，此次国常会将稳房地产和稳就业增收并举的位置上，传递的信号十分清晰。房地产和基建仍是工薪阶层、农民工及普通服务行业最大的生活保障。若就业形势不稳，消费自然无从提振；如房地产市场不稳定，这一保障也无法维持。

从外部形势看，随着外需的减少，海外的高利率，对于出口的想象空间也有限，因此内需愈加珍贵。内需分为居民消费和房地产投资，串联起这些要素，政策的转向显而易见。在前期政策颇具局限性地依赖股市支撑的背景下，现阶段则需在存量和增量方面双管齐下，将房地产重新纳入重点制定政策的框架内。虽然科技与产业升级依然是长远部署，但保障居民的资产与稳定就业同样重于泰山。

接下来，可能会出台何种稳房地产的政策呢？从理论上讲，可实施的政策现在基本都已推出，若要实质性扭转房地产周期，将需付出更大的努力去推动。我想到的一个可能措施，就是大规模的贴息政策，直接为购房者提供利率补贴，将利率从3%压至1%到2%。国外的房地产调控多采用类似方法，目的是拉动市场。再者，降低相关的契税和个人所得税，以进一步降低购房成本，激活市场流动性。第三，可实施大规模的房票安置，将新房换成房票，解决旧房用户的问题。最后必须加强对市场的引导，尤其在北上广深等大城市，这些地方的购买力相对强，重启这一轮周期是关键，形塑房价上涨的预期。只有一线城市市场恢复，才能带动二三四线城市的消费能力。